Nel 2026, chi affitta brevi periodi dovrà fare i conti con nuove regole fiscali. Le novità riguardano soprattutto l’aumento della tassazione sulle locazioni brevi e nuove modalità di ritenuta applicate dagli intermediari. Niente più agevolazioni semplici, si cambia verso una maggiore attenzione delle finanze pubbliche.
Affitti brevi: aumento della tassa al 26% per tutti
La Legge di Bilancio introduce una novità netta: la cedolare secca sugli affitti brevi passa al 26%. Addio alla riduzione al 21% che per un periodo ha allietato i proprietari con una tassa più leggera sulla prima unità immobiliare affittata. Ora, questa aliquota più alta colpisce sia i privati sia gli intermediari che gestiscono portali online per le locazioni.
Un esempio che torna spesso riguarda una famiglia romana che decide di affittare un appartamento per brevi soggiorni: la tassazione passa dal 21% al 26%, un bel salto che riduce il margine netto. Bisogna quindi pianificare con attenzione per non ritrovarsi a dover pagare di più, senza avere messo da parte abbastanza.
Come funziona la nuova ritenuta sugli intermediari
Chi gestisce le piattaforme online o fa da intermediario nel pagamento del canone deve applicare una ritenuta del 26%, in linea con la nuova aliquota di cedolare secca.
Di solito, questa ritenuta agisce come acconto se il proprietario non opta per la cedolare secca. In pratica, porta con sé una maggiore certezza per il fisco ma anche nuovi obblighi per chi affitta, soprattutto per chi utilizza servizi digitali per la gestione degli affitti.
Aliquote progressive: come cambia la tassazione per chi affitta più immobili
Un emendamento ancora in discussione punta a un sistema più graduale. Se l’obiettivo è scoraggiare chi gestisce più unità con fini commerciali, la strada potrebbe essere questa:
- 21% per un solo immobile scelto dal proprietario,
- 26% per il secondo,
- 30% per il terzo e quarto immobile.
Se approvato, questo modello sarebbe una novità interessante per chi sta pensando di investire nel mercato degli affitti brevi in modo più strutturato. Da non sottovalutare, insomma, per organizzare il proprio patrimonio immobiliare con senso pratico.
Quando conviene ancora scegliere la cedolare secca
La cedolare secca rimane un regime facoltativo che sostituisce tasse come IRPEF, imposta di registro e bollo, ma senza possibilità di aggiornare il canone o applicare aumenti ISTAT. Sceglierla vuol dire semplificare le imposte, ma è bene valutare la convenienza caso per caso, soprattutto con le nuove aliquote.
L’opzione si può esercitare sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi se si tratta di un contratto pluriennale. Senza questa scelta, si pagano comunque le imposte tradizionali su registro e bollo, senza rimborso.
Le dritte per gestire al meglio gli affitti brevi nel 2026
Affittare casa a breve termine è un’opportunità: ma con le nuove tasse, bisogna muoversi con intelligenza per non farsi trovare impreparati. Ecco qualche consiglio pratico:
- Verifica il numero di immobili che possiedi e come pianificare le aliquote progressive;
- Valuta se conviene ancora la cedolare secca in base al tuo caso specifico;
- Controlla chi gestisce il pagamento e assicurati che applichi correttamente la ritenuta;
- Tieni traccia di tutte le scadenze fiscali per evitare sanzioni;
- Considera alternative come affitti a lungo termine, se la tassazione diventa troppo gravosa.
| Aliquota | Numero di immobili | Destinatari | Effetto fiscale |
|---|---|---|---|
| 21% | 1 (se scelta da contribuente) | Proprietari privati | Tassazione agevolata, abrogata per il 2026 |
| 26% | 2° immobile (emendamento proposto) | Proprietari e intermediari | Aumento della tassazione fiscale |
| 30% | 3° e 4° immobile (emendamento proposto) | Proprietari con più unità | Tassazione più severa per affitti multi-unità |
Un piccolo trucco per gli affitti brevi
Se possiedi solo un immobile, potresti scegliere la cedolare secca per mantenere una tassazione più favorevole, in attesa di vedere se l’emendamento verrà confermato. E ricordati che programmare con attenzione aiuta a evitare stress e pagamenti inattesi.
Un video che sintetizza bene cosa cambia e come muoversi con serenità nel nuovo scenario fiscale.
Per approfondire i dettagli e scoprire consigli pratici preziosi per chi affitta a breve termine.
La nuova tassa al 26% vale per tutti gli affitti brevi?
Sì, l’aliquota del 26% si applica sia ai proprietari privati che agli intermediari che gestiscono i pagamenti tramite piattaforme o portali online.
La cedolare secca può ancora essere scelta?
Certamente, resta un regime opzionale che sostituisce alcune tasse ma senza possibilità di aggiornare il canone. La scelta va fatta al momento della registrazione o successivamente in caso di contratti pluriennali.
Come funziona la ritenuta sui pagamenti da intermediari?
Gli intermediari devono applicare una ritenuta del 26% a titolo di acconto sui canoni percepiti, in linea con la nuova aliquota di cedolare secca.
Quali sono le aliquote suggerite dall’emendamento?
21% per il primo immobile, 26% per il secondo, 30% a partire dal terzo e quarto immobile, per scoraggiare la gestione para-imprenditoriale degli affitti brevi.
Cosa succede se non scelgo la cedolare secca?
Senza scelta della cedolare secca, si pagano regolarmente imposta di registro e bollo, senza rimborsi, e le imposte saranno calcolate secondo le regole ordinarie.